Власти Кубани недовольны тем, что в Краснодаре, да еще и на сельскохозяйственных землях настроено множество жилых комплексов, которые ныне пустуют. Но даже когда их заселят, будет еще хуже — на всех новоселов не хватит детсадов, школ и поликлиник. По этой же причине администрация Сочи тоже готова объявить «войну» высотному строительству. Правда, лишь на словах…
«Хватит строить жилье впрок!..»
Заявил перед Новым годом спикер кубанского парламента Владимир Бекетов на встрече с журналистами, посвященной перспективам развития региона. Речь на пресс-конференции, естественно, зашла о горизонтах строительной отрасли региона. Горизонты, по мнению спикера, крайне туманные. Раскритиковал он, в частности, краснодарского мэра Владимира Евланова за то, что сельскохозяйственные земли вокруг города массово розданы девелоперам, которые возводят тут коттеджные поселки.
«Дома годами не продаются, простаивают. А ведь строительство идет на полях, причем на орошаемых землях, самых дорогих на Кубани», — посетовал спикер. По его словам, принято обращение к администрации Краснодара о том, чтобы пересмотреть подходы к градостроительству. То есть пригодные для аграрного использования земли должны быть задействованы под реальные проекты в области импортозамещения.
Тем более, что сегодня пустуют и ждут покупателей только в Краснодаре более миллиона «квадратов» свежевыстроенного жилья. Вместе с тем, даже если они будут заселены, то в Краснодаре нет социальной инфраструктуры, чтобы такое количество жителе обслужить — нет школ, детсадов, поликлиник, больниц…
Столь неожиданно прозвучавшие острые выводы Владимира Евланова подтверждает и официальная статистика Росстата. Краснодар уже много лет остается лидером в стране по темпам жилищного строительства: скажем, за первую половину 2015 года в кубанской столице было введено 1,1 млн квадратов жилья, в то время как даже в Санкт-Петербурге — 1,4 миллиона, а в Москве — 1,8 миллиона.
Не отстает от Краснодара и Сочи, который последние годы остается главным городом-ньюсмейкером страны. Только за три «олимпийских» года (с 2012 по 2014, поскольку более свежих данных еще нет), в городе-курорте ввели в строй 1,3 млн. «квадратов» жилья (за это же время было выдано более 1300 разрешений на строительство). Причем 80% введенного в строй жилья — это помещения в многоквартирных домах, а остальное — индивидуальные дома.
Это значительно превзошло показатели всех других черноморских городов. Так, в Анапе за три «предолимпийских» года построили чуть более 800 тысяч кв. м жилья (впрочем, из них две трети — это индивидуальные жилые дома и лишь треть — в многоквартирных домах), а в Геленджике — менее 400 тысяч, в Туапсе — менее 300 тысяч…
«Мама, я в Дубае, и пусть все об этом знают»
Два года назад сочинский мэр Анатолий Пахомов в интервью обещал, что всеми силами будет сдерживать высотное строительство в центре города. «Представители крупных собственников новой недвижимости хотят, чтобы мы построили за счет бюджета школы и детский сад, и тогда они бы начали продавать принадлежащие их компаниям апартаменты. Но их же никто не просил строить квартиры! Они же хотят быстро продать и уехать, оставив городу все бремя расходов на сопутствующую инфраструктуру», — возмущается Пахомов.
Еще одна причина возмущения мэра — в том, что строить высотные дома на Черноморском побережье небезопасно с сейсмической точки зрения. Неудивительно, что кубанский краевой арбитраж последние годы потонул в судебных исках администрации к застройщикам по поводу сноса самовольных построек. Облюбовали девелоперы два самых перспективных направления — это взморье в Имеретинке и Центральном районе.
Да вы сами пройдитесь по Курортному проспекту, улице Орджоникидзе или Черноморской — частокол новехоньких высоток. В любом отеле или торговом центре вам будут еще и настойчиво пихать в руки целую пачку рекламных проспектов риелторских агентств. Поглядишь на новострои, а тем паче полистаешь проспекты — и чувствуешь себя как в Дубае. Или, на худой конец, в Лас-Вегасе.
Огромные жилые комплексы, в два-три десятка этажей, стоят пустыми. А многие и вовсе недостроенные. Видимо, в «тучные» годы, да еще и в преддверии Олимпиады девелоперы бросились строить в Сочи огромное количество жилья. Но потом у кого-то кончились деньги, а у более удачливых — спрос на выстроенную недвижимость.
«Замечательный мужик меня вывез в Геленджик…»
Квартиры, конечно, кто-то и покупает, но явно не столь охотно, как надеялись застройщики.
В первую очередь, конечно, с инвестиционными целями — то есть для дальнейшей перепродажи. Ведь, по данным крупнейшего в стране риелторского агентства «Росриелт», за последние два года средняя стоимость недвижимости в Сочи выросла на 20% - с 67 до 81 тысячи рублей за «квадрат». Причем круче всего за это время подорожали именно новостройки — почти на треть, с 61 до 79 тысячи рублей за «квадрат».
Для сравнения: по данным «Росриелта», в самом Краснодаре средняя цена квадратного метра жилья в конце прошлого года составила чуть менее 52 тысяч рублей (за два года рост на 15%). Но все же правильнее будет сопоставить сочинские цены с данными по другим курортам: в Анапе квадрат обойдется в 57 тысяч рублей, в Геленджике — в 67 тысяч (в обоих городах-курортах рост на 15%).
Еще скромнее запросы у жителей Кавминвод: в Ессентуках жилье стоит 35 тысяч рублей за кв. м, в Железноводске и Кисловодске — 43 тысячи, а в Пятигорске (впрочем, это уже давно не полноценный курорт, да еще и столица СКФО) — чуть более 48 тысяч.
А вот арендное жилье, наоборот, в Сочи после проведения Олимпиады рухнуло в цене в полтора раза. По данным базы «Росриелт», снять «однушку» в Сочи сегодня стоит почти 19 тысяч рублей в месяц. А ровно два года назад, перед Играми, — почти 28 тысяч. Но это, конечно, объяснимо: люди готовы были временно снимать жилье, а не покупать по еще более заоблачным ценам.
Лопнет ли ценовой «пузырь»?
Сегодня же ситуация на рынке такова — в дорогие новостройки вкладывают деньги богатые владельцы, скажем, из Москвы, Сургута или Ханты-Мансийска. Квартиры стоят пустыми, но семья наезжает сюда во время отдыха — на новогодние и майские праздники, летом… Очень, кстати, по-европейски.
Еще один европейский тренд — это апартаменты. Для тех, кто не в курсе, их апартаментов от квартиры в том, что продаются они как нежилое помещение (то есть, по сути, номер в гостинице). То есть здесь невозможно оформить прописку.
Причем собственник может не только купить их, но и взять в долгосрочную аренду у девелопера. А вот с гостиницей апарт-отель (так называется комплекс апартаментов) сближает то, что владельцу тут оказывают полный комплекс гостиничных услуг: то есть уборка в номере, приготовление пищи. Потому и цена высока.
Сдаются апартаменты, естественно, «под ключ», причем благоустраиваются по высокому разряду. Покупатель-то — далеко не бюджетник… Нынче кичатся апартаментами в Сочи телеведущие Елена Проклова и Алла Довлатова, певцы Филипп Киркоров и Маша Распутина. А еще типичный покупатель апартаментов — это «невыездные» чиновники и силовики.
Я полистал рекламные проспекты с шикарных интерьерными видами таких апарт-отелей. Конечно, глаза разбегаются. Вот одно предложение. Апартаменты площадью 456 кв. м с террасой в 213 «квадратов». Цена не оглашается — только по запросу клиента. Но можно представить, сколько это стоит. Вот трехуровневый пентхаус с видом на море, стоит 35 миллионов. Или, например, дизайнерская квартира в районе цирка (это тоже на набережной). 50 миллионов.
И это не потолок. В проспектах найдутся и шале, утопающие в зелени и с видом на море или горы, за 80 и 90 миллионов. Наверняка, и дороже имеются… Не сочтите меня брюзгой. Пускай богатые люди покупают дорогое жилье. Штука в том, что сегодня любая недвижимость в Сочи нынче демонстрирует все новые ценовые рекорды. И даже в разгар кризиса темпы роста ничуть не снижаются.
Объективна ли та цена, которую предлагают сегодня риелторы? С одной стороны, да — вы покупаете не только квартиру, но и комплекс инфраструктуры, заметно обновившейся за время подготовки к Олимпиаде.
С другой стороны, на рынке раздулся ценовой «пузырь». Огромная стоимость жилья — явление того же порядка, что и резко подорожавшие туристические услуги, о чем «СП-Юг» уже рассуждал в статье «Здесь воздух деньгами пропах…». Причина неадекватно высоких цен (и не только в сфере туризма) — это неэффективность государственного регулирования в налоговой и трудовой сфере, сверхдорогие банковские кредиты, высокие административные барьеры. И, безусловно, коррупция: думаете, просто так было получить девелоперу землю, а затем разрешение на строительство на первой прибрежной линии?!
